Сообщений в теме: 16

[А.К.]

01.01.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Нашла свое окончательное решение проблема коллективной совместной собственности, понятие о которой было исключено из действующего гражданского законодательства в 1995 году.

В 1993 году значительное количество садоводческих товариществ на территории РФ получили земли общего пользования своих садоводческих товариществ в коллективную совместную собственность (далее – КСС).

Гражданский кодекс РФ, введенный в действие Федеральным законом 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ и вступивший в силу с 01.01.1995 г. уже не содержал в себе определения КСС.  Однако, документы о праве на земли общего пользования в садоводческих товариществах не менялись и не утратили свою силу.

С тех пор правоведы по-разному трактовали право КСС. Одни считали ее собственностью садоводческих товариществ, как юридических лиц. Другие утверждали, что право КСС – это право граждан (физических лиц) – членов садоводческих товариществ.

В 2017 году законодатель окончательно разрешил этот спор, указав в новом законе о садоводстве на первоначальный смысл понятия коллективной совместной собственности и определив ее судьбу на долгие годы вперед. Пункт 16 статьи 54 Федерального закона 217-ФЗ гласит:  " ... Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков ...".
 
---
Таким образом с 01.01.2019 каждый собственник земельного участка на каждой из территорий бывших садоводческих товариществ "Былина", "Внешторгбанковец", "Отдых" и "Киржач-1" стал собственником доли в праве на земли общего пользования в пределах своей территории.

[А.К.]

Коллектив - относительно компактная социальная группа, объединяющая людей, занятых решением конкретной общественной задачи. Большая Советская Энциклопедия: http://bse.sci-lib.c...icle062821.html
 
"... Идея коллективного земледельческого хозяйства как основы социальной справедливости, свободы и равенства, уничтожения эксплуатации человека человеком родилась в далеком прошлом. Мечта о свободе и равенстве всех людей давно стала связываться с общим трудом на общей земле. Идея коллективного земледелия была исходной в системе утопического социализма, особенно в проектах Шарля Фурье и Роберта Оуэна, а затем и в программах основателей русского крестьянского социализма Герцена, Чернышевского и их последователей ..." (https://vuzlit.ru/47...ogo_zemledeliya)
 
---
Для понимания, откуда взялось понятие "коллективная собственность", вернемся в начало XX века.

1917 год, только что случилась революция, самодержавие свергнуто, свобода, равенство, братство. На втором всероссийском съезде советов принимается "Декрет о земле".

Право частной собственности на землю отменено «навсегда»: «... земля не может быть ни продаваема,  ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля … отчуждается  безвозмездно, обращается во всенародное  достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней».
 
За декретом "О земле" в 1918 году последовал декрет "О социализации земли", затем в 1919 году Положение «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» и в 1922 году "Земельный кодекс РСФСР".
 
Все земли оказались в собственности государства и могли быть лишь предоставлены в пользование.
Подобное положение сохранялось на протяжении 70 лет. Ситуация начала меняться в 90-е годы прошлого века ...
 
---
См. подробнее: http://www.naupri.ru/journal/1185 Иващенко М.А.. Исторический процесс становления и развития институтов права собственности на землю, ограничений прав собственности и их государственной регистрации (анализ законодательства в период с 1917 года по настоящее время) // Наука через призму времени.- 2018 №9 (18)).

[А.К.]

Все земли оказались в собственности государства и могли быть лишь предоставлены в пользование.

 
В этих правовых условиях в 1977-78 годах на болотах около деревни Гнездино были выделены четыре территории, земли в границах которых были переданы в пользование четырем государственным учреждениям СССР и РСФСР для ведения любительского садоводства.

 

Каждому учреждению досталась своя территория:

• Российской республиканской конторе Госбанка (Госбанку РСФСР) - для садоводческого товарищества «Отдых»;
• Правлению Государственного банка СССР (Госбанку СССР) - для садоводческого товарищества «Киржач-1»;
• Банку внешней торговли СССР (Внешторгбанку СССР) - для садоводческого товарищества «Внешторгбанковец»;
• Государственной плановой комиссии РСФСР (Госплану РСФСР) - для садоводческого товарищества «Былина».

---

Федеральный закон № 217-ФЗ был принят и подписан летом 2017 года и вступил в силу с 01.01.2019 года. К этому моменту на территории РФ уже существовали десятки тысяч садоводческих товариществ. Каждое со своей территорией и со своей историей ее появления.

 

Для правильного применения норм Федерального закона № 217-ФЗ каждое садоводческое товарищество должно знать, на основании каких нормативных актов формировалась его территория и каковы ее границы.

 

Так, например, земли нынешней "Прирезки А" (северо-восточная часть нашего поселка) изначально не входили в территорию садоводческого товарищества "Киржач-1" и были присоединены к ней в середине 80-х годов прошлого века. Затем в 1998-99 появилась "Прирезка 2", выделенная опять же садоводческому товариществу "Киржач-1". В начале 2000-х годов в нашем дачном поселке появились несколько участков, которые мы называем "Прирезка 3". Каждое из этих преобразований происходило по своим основаниям в условиях стремительно меняющегося законодательства.

 

Но в течение всего этого времени границы территорий садоводческих товариществ "Былина", "Внешторгбанковец" и "Отдых" оставались неизменными.

[А.К.]

... 1917 год, только что случилась революция, самодержавие свергнуто, свобода, равенство, братство. На втором всероссийском съезде советов принимается "Декрет о земле".

Право частной собственности на землю отменено «навсегда»: «... земля не может быть ни продаваема,  ни покупаема, ни сдаваема в аренду, либо в залог, ни каким-либо другим способом отчуждаема. Вся земля … отчуждается  безвозмездно, обращается во всенародное  достояние и переходит в пользование всех трудящихся на ней».
 
За декретом "О земле" в 1918 году последовал декрет "О социализации земли", затем в 1919 году Положение «О социалистическом землеустройстве и о мерах перехода к социалистическому земледелию» и в 1922 году "Земельный кодекс РСФСР".
 
Все земли оказались в собственности государства и могли быть лишь предоставлены в пользование.
Подобное положение сохранялось на протяжении 70 лет. Ситуация начала меняться в 90-е годы прошлого века ...

 

С началом периода "перестройки" государству потребовались новые механизмы управления собственностью. Прежние стали неэффективными и разрушались. Собственность на землю формально оставалась государственной, но фактически земли были бесхозными, не работали и не приносили какой-либо пользы.

В 1990-ом году государство отказалось от монопольного права собственности на землю: "...  Монополия государства на землю на территории РСФСР отменяется." (см. Статью 2 Закона РСФСР от 23.11.90 N 374-I "О Земельной реформе").

 

В статье 4 закона "О земельной реформе" устанавливалось, что "... В собственность граждан могут передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства ...".

 

В статье 5:  " ... гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность ...".

 

Именно Закону от 23.11.1990 года "О земельной реформе" коллективы садоводов обязаны появлением термина "коллективная совместная собственность" в свидетельствах о праве собственности на земли общего пользования в садоводческих товариществах. 

 

---

В следующем, не менее важном для нас документе - "Земельном кодексе РСФСР" от 25.04.1991 № 1103-1 - определялся круг лиц, которые могли быть собственниками на землю: 

 

"Статья 3. Формы собственности на землю

...

В РСФСР устанавливаются государственная собственность на землю и собственность граждан и (или) их коллективов (совместная или долевая) ...".

 

Получение права собственности на землю для юридических лиц пока еще оставалось невозможным ...

[А.К.]

В 1990-ом году государство отказалось от монопольного права собственности на землю: "...  Монополия государства на землю на территории РСФСР отменяется." (см. Статью 2 Закона РСФСР от 23.11.90 N 374-I "О Земельной реформе").

 

В статье 4 закона "О земельной реформе" устанавливалось, что "... В собственность граждан могут передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства ...".

 

В статье 5:  " ... гражданам для ведения коллективного садоводства и огородничества земельные участки могут передаваться в коллективную (совместную или долевую) собственность ...".

 

Именно Закону от 23.11.1990 года "О земельной реформе" коллективы садоводов обязаны появлением термина "коллективная совместная собственность" в свидетельствах о праве собственности на земли общего пользования в садоводческих товариществах. 

 

Закон "О земельной реформе" ставил своей стратегической целью перераспределение земель и проводился в два этапа (см. статью 16).

 

На первом этапе за местными Советами народных депутатов закреплялись права по распоряжению землей, производилось уточнение административных границ, установление цен на землю и ставок налогов.

 

Согласно статьи 7 закона ранее возникшее у предприятий право пользования земельными участками сохранялось до 01.02.1993 года.

 

А затем начался второй этап реформы - земли, ранее выданные предприятиям в пользование, начали передаваться коллективам садоводов. В полном соответствии с духом и буквой законов земли передавались в коллективную совместную собственность граждан.

 

 

[А.К.]

Согласно статьи 7 закона ранее возникшее у предприятий право пользования земельными участками сохранялось до 01.02.1993 года.

 

А затем начался второй этап реформы - земли, ранее выданные предприятиям в пользование, начали передаваться коллективам садоводов. В полном соответствии с духом и буквой законов земли передавались в коллективную совместную собственность граждан.

 

Именно Закону от 23.11.1990 года "О земельной реформе" коллективы садоводов обязаны появлением термина "коллективная совместная собственность" в свидетельствах о праве собственности на земли общего пользования в садоводческих товариществах. 

 

В течение почти всего 1993 года земли общего пользования в садоводческих товариществах в массовом порядке передавались в коллективную совместную собственность. Передача земель была поставлена на поток, в местных администрациях работали "конвейеры" по изготовлению постановлений.

 

В декабре 1993 года случилось "страшное" ... Указом Президента РФ от 24.12.1993 № 2287 были объявлены недействующими профильные статьи "Земельного кодекса РСФСР", был признан недействующим Закон РСФСР "О земельной реформе".

 

То ли власти рассудили, что земельная реформа успешно проведена, то ли решили просто закрыть этот аттракцион невиданной щедрости, то ли еще чего-то случилось. Тем не менее, с 24.12.1993 более не осталось законных оснований выдавать земли в коллективную совместную собственность.  

 

Но кто успел - тот успел. Ранее возникшее право коллективной собственности властями не оспаривалось, постановления с формулировкой "коллективная совместная собственность" недействующими не признавались.

[А.К.]

С 01.01.1995 года понятие «коллективная собственность» окончательно выпало из нашего законодательства. Однако, сама коллективная собственность никуда не делась, право собственности на земли общего пользования у граждан не отбиралось. Изменилась лишь терминология.

---
За четыре года до этого в декабре 1990 года вступил в силу еще один ключевой для нас закон - № 443-1 «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990. Из него мы впервые узнаем, что же такое «коллективная собственность».

Часть 2 Статьи 3 устанавливала: «Имущество может принадлежать на праве общей (коллективной) собственности одновременно нескольким лицам с определением долей каждого из них (долевая собственность) или без определения долей (совместная собственность) ...».

Иными словами, понятие «коллективная собственность» изначально являлось синонимом понятия «общая собственность», которое в тот момент регулировалось в 12 главе ГК РСФСР образца 1964 года (см.статьи со 116 по 134).

 

---
Зачем же в 1990 году понадобилось вводить в законодательство новый термин «коллективная собственность», если он был равнозначен «общей собственности»?

Некоторые специалисты считают, что новый термин понадобится для того, чтобы упростить понимание гражданами-колхозниками сложного процесса приватизации земель и прочей собственности советских колхозов (коллективных хозяйств). Законодатель попросту объявил имущество колхозов общей (коллективной) собственностью их участников.

[А.К.]

С 01.01.1995 года понятие «коллективная собственность» окончательно выпало из нашего законодательства. Однако, сама коллективная собственность никуда не делась, право собственности на земли общего пользования у граждан не отбиралось. Изменилась лишь терминология.

 

... понятие «коллективная собственность» изначально являлось синонимом понятия «общая собственность», которое в тот момент регулировалось в 12 главе ГК РСФСР образца 1964 года (см.статьи со 116 по 134) ...

 

С 01.01.1995 вступил в силу действующий ныне Гражданский кодекс РФ, введенный в действие Федеральным законом от 30.11.1994 № 52-ФЗ. Этим же законом был признан утратившим силу закон "О собственности в РСФСР", понятие "коллективная собственность" было упразднено.

 

Однако, "коллективная собственность" была синонимом "общей собственности", а это понятие из гражданского законодательства никуда не исчезало.

 

С 01.01.1995 года общая собственность регулируется Главой 16 Гражданского кодекса РФ.

 

Таким образом, земли общего пользования в садоводческих товариществах, которые были изначально предоставлены в коллективную собственность, фактически с точки зрения ГК РСФСР и далее ГК РФ предоставлялись гражданам в общую совместную собственность.

 

---

Могли местные власти в 1993 году вписывать в правоустанавливающие документы "общую", а не "коллективную" собственность? Технически - могли. С правовой точки зрения - права граждан не были бы нарушены. Не было разницы между "общей" и "коллективной" собственностью.

 

Но в законе "О земельной реформе" и в "Земельном кодексе РСФСР" прямо говорилось, что земли нужно было передавать в "коллективную" собственность. И чиновники в 1993 году вписывали в постановлениях и акты слово "коллективная". И откуда им было знать, что в 1994 году этот термин будет выведен из употребления.

 

В 2019 году, т.е. по прошествии 25 лет, эта "терминологическая коллизия" наконец-то нашла свое разрешение в законе 217-ФЗ.    

[А.К.]

С 01.01.1995 года общая собственность регулируется Главой 16 Гражданского кодекса РФ.

 

... земли общего пользования в садоводческих товариществах, которые были изначально предоставлены в коллективную собственность, фактически с точки зрения ГК РСФСР и далее ГК РФ предоставлялись гражданам в общую совместную собственность.

 

Переход на нормы нового ГК РФ в 1995 году фактически заблокировал садоводческим товариществам возможности проводить операции с землями общего пользования, если эти земли изначально были предоставлены в коллективную (общую) совместную собственность.

 

Представьте себе гипотетическую ситуацию: земель общего пользования в садоводческом товариществе имеется в излишке и есть желание сдать часть земель в аренду или же нарезать на землях общего пользования дополнительные участки и продать их гражданам или же передать земли в собственность товарищества как юридического лица.

 

С точки зрения ГК РФ правообладатели (граждане-садоводы) должны были заключить с арендатором или будущим собственником сделку по нормам Главы 9 ГК РФ, т.е оформить договор. В соответствие со Статьей 253 ГК РФ для того, чтобы распорядиться землями общего пользования, потребовалось бы получить "... согласие всех участников ...".

 

Представьте, что в садоводческом товариществе 100 участников. Каждому из них пришлось бы подписаться в договоре в качестве стороны по сделке. Теоретически это возможно. Практически - малореально.

 

---

Ситуация временно изменилась после вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

 

Часть 5 Статьи 28 Главы VI вводила упрощенный порядок перехода права собственности на земли общего пользования в садоводческих товариществах. Заключение сделки с оформлением договора более не требовалось, правоустанавливающие документы выдавались местным органом государственной власти на основании решения общего собрания по заявлению лица, уполномоченного общим собранием.

 

Многие садоводческие товарищества воспользовались этим упрощенным порядком и передали земли общего пользования в собственность садоводческих некоммерческих товариществ - юридических лиц. На этом история коллективной (общей) совместной собственности на земли общего пользования в этих садоводческих закончилась.

 

---

С 01.03.2015 г. упрощенный порядок, ранее предоставленный Главой VI закона 66-ФЗ, был отменен с 01.03.2015 г. Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

 

Решения общих собраний о передаче земель общего пользования в собственность СНТ, принятые после 01.03.2015 г., оказались бесполезными, т.к. не могли породить и не порождали юридических последствий. 

 

Местные органы власти с 01.03.2015 г. попросту уже не имели полномочий передавать СНТ (юридическим лицам) права на земли общего пользования на основании решений общих собраний. А органы Росреестра не регистрировали переходы права на земли общего пользования без правоустанавливающих документов, выданных местными органами власти.

 

Круг замкнулся.

 

Отмена упрощенного порядка с 01.03.2015 г. вновь заблокировала садоводческим товариществам возможности проводить операции с землями общего пользования, если эти земли к этому моменту оставались в коллективной (общей) совместной собственности.

 

С точки зрения ГК РФ правообладатели (граждане-садоводы) с 01.03.2015 г. должны были заключить с арендатором или будущим собственником сделку по нормам Главы 9 ГК РФ, т.е оформить договор. В соответствие со Статьей 253 ГК РФ для того, чтобы распорядиться землями общего пользования, потребовалось бы получить "... согласие всех участников ...". А поди, договорись ...

[А.К.]

...

 

Ситуация временно изменилась после вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 № 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

 

Часть 5 Статьи 28 Главы VI вводила упрощенный порядок перехода права собственности на земли общего пользования в садоводческих товариществах. Заключение сделки с оформлением договора более не требовалось, правоустанавливающие документы выдавались местным органом государственной власти на основании решения общего собрания по заявлению лица, уполномоченного общим собранием.

 

...

 

 

Отмена упрощенного порядка с 01.03.2015 г. вновь заблокировала садоводческим товариществам возможности проводить операции с землями общего пользования, если эти земли к этому моменту оставались в коллективной (общей) совместной собственности.

 

А они оставались.

 

Еще в 1997 году, с момента вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" в Части 1 Статьи 6 этого закона было написано: "... Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации ... Государственная регистрация таких прав приводится по желанию их обладателей ...".

 

Эта же правовая норма была позднее воспроизведена в Статье 69 нового и ныне действующего Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

 

Таким образом государство на протяжении всего этого времени признавало юридически действительным право коллективной совместной собственности граждан на земли общего пользования, возникшее в 1993 году.

 

---

Еще одна очень важная норма появилась в законодательстве с введением в действие нового Земельного кодекса в 2001 году.

 

Пункт 9 Статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ установил, что "... государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные ... до введения в действия Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними" имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ...".

 

Т.е. если у Вас на руках есть действующее постановление 1993 года о предоставлении земель общего пользования в коллективную совместную собственность, то оно равносильно выписке из ЕГРН о наличии зарегистрированного права на эти земли.

[А.К.]

С 01.03.2015 г. упрощенный порядок, ранее предоставленный Главой VI закона 66-ФЗ, был отменен с 01.03.2015 г. Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
 
...
 
Отмена упрощенного порядка с 01.03.2015 г. вновь заблокировала садоводческим товариществам возможности проводить операции с землями общего пользования, если эти земли к этому моменту оставались в коллективной (общей) совместной собственности.

 
Отмена Главы VI закона 66-ФЗ являлась составной частью более масштабного законодательного процесса, направленного на изменение правовых отношений в садоводческих товариществах.

Годом ранее, весной 2014 года законодатель внес изменения в Гражданский кодекс РФ - Федеральный закон от 05.05.2014 № 99-ФЗ упразднил возможность создания новых СНТ (садоводческих некоммерческих товариществ) и ввел новую организационно-правовую форму некоммерческих организаций - ТСН (товарищества собственников недвижимости).

Кроме того, этим же законом в ГК РФ в статье 123.13 были введены невиданные доселе нормы права:

• "... объекты общего пользования в садоводческих ... товариществах принадлежат членам соответствующего ТСН на праве общей долевой собственности ..."
• "... доля в праве общей собственности на объекты общего пользования в садоводческом ... товариществе ... следует судьбе права ... на земельный участок ..." 

Но все эти изменения пока еще ничего не говорили о праве коллективной совместной собственности на земли общего пользования.
 

С точки зрения ГК РФ правообладатели (граждане-садоводы) с 01.03.2015 г. должны были заключить с арендатором или будущим собственником сделку по нормам Главы 9 ГК РФ, т.е оформить договор. В соответствие со Статьей 253 ГК РФ для того, чтобы распорядиться землями общего пользования, потребовалось бы получить "... согласие всех участников ...".

 

В 2015-2016 гг. мы в ТСН "СТ Былина" предприняли попытку перейти от коллективной (общей) совместной к общей долевой собственности на ЗОП, дабы "включить" на нашей территории статью 123.13 ГК РФ. На общем собрании рассматривался вопрос о смене формы собственности на ЗОП на общую долевую, был оставлен реестр собственников, были консультации с Росреестром по процедурным вопросам.

Однако, все эти усилия 2015-2016 годов очевидным образом блокировались нормами ГК РФ - для смены формы собственности требовалось письменное согласие всех будущих собственников общей долевой собственности. Кроме того, необходимо было точно рассчитать величины долей. А Росреестр тогда еще не представлял себе, как регистрировать такие массовые трансформации.

 

Законодательство пока еще оставалось немного недоделанным ...

[А.К.]

С 01.03.2015 г. упрощенный порядок, ранее предоставленный Главой VI закона 66-ФЗ, был отменен с 01.03.2015 г. Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
 
Решения общих собраний о передаче земель общего пользования в собственность СНТ, принятые после 01.03.2015 г., оказались бесполезными, т.к. не могли породить и не порождали юридических последствий. 
 
...
 
С точки зрения ГК РФ правообладатели (граждане-садоводы) с 01.03.2015 г. должны были заключить с арендатором или будущим собственником сделку по нормам Главы 9 ГК РФ, т.е оформить договор. В соответствие со Статьей 253 ГК РФ для того, чтобы распорядиться землями общего пользования, потребовалось бы получить "... согласие всех участников ...". А поди, договорись ...

.. для смены формы собственности требовалось письменное согласие всех будущих собственников общей долевой собственности. Кроме того, необходимо было точно рассчитать величины долей. А Росреестр тогда еще не представлял себе, как регистрировать такие массовые трансформации.

 
Тем временем, ситуация в целом продолжала медленно ухудшаться.
 
Формально, правообладателями земель общего пользования, предоставленных в коллективную совместную собственность в 1993 году, являлись садоводы, упомянутые в постановлениях 1993 года. Кто-то из них уходил из жизни, кто-то передавал свои садовые участки родственникам или продавал их.
 
Однако, новые собственники садовых участков формально не становились собственниками земель общего пользования. Переход права коллективной совместной собственности невозможно было зарегистрировать ввиду того, что такая форма собственности уже давно отсутствовала в законодательстве.
 
Если бы такое положение дел сохранялось еще десяток-другой лет, то земли общего пользования в таких садоводческих товариществах начали бы превращаться в вымороченное имущество и со временем отходили бы в собственность местных муниципальных образований. Садоводы утрачивали бы право собственности на земли общего пользования в своих садоводческих товариществах, а равно и на все объекты инфраструктуры (водопроводы, газопроводы, электросети и т.п.)
 
С учетом того, что садоводов-дачников у нас в РФ десятки миллионов, проблема грозила стать общенародной.
 
---
К 2017 году законодатели все-таки добрались до ее решения и, более того, сумели совместить полезное с полезным - не только разрешить проблему коллективной совместной собственности, но и принять новый закон о ведении садоводства.
 

01.01.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

...
 
Пункт 16 статьи 54 Федерального закона 217-ФЗ гласит:  " ... Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков ...".

 

Таким образом с 01.01.2019 и в нашем развеселом поселке каждый собственник земельного участка на каждой из территорий бывших садоводческих товариществ "Былина", "Внешторгбанковец", "Отдых" и "Киржач-1" стал собственником доли в праве на земли общего пользования в пределах своей территории.

 

Приключения вокруг коллективной совместной собственности на ЗОП на этом заканчиваются, но начинаются новые приключения вокруг собственности общедолевой

[А.К.]

01.01.2019 года вступил в силу Федеральный закон от 29.07.2017 N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

...
 
Пункт 16 статьи 54 Федерального закона 217-ФЗ гласит:  " ... Право коллективной совместной собственности граждан на земельные участки общего назначения садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества признается правом общей долевой собственности лиц, являющихся собственниками земельных участков, расположенных в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд, пропорционально площади этих участков ...".

 
О том, что такое "общая долевая собственность", рассказывается в Главе 16 Гражданского кодекса РФ.
 
"Общая" означает, что имущество находится одновременно в собственности двух или нескольких лиц.
 
"Долевая" означает, что определены доли собственников в этом праве.
 
" ... Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников ...

... Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников... 

... Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению ..."  - эти нормы имеют прямое отношение и к собственности граждан (садоводов) на земли общего пользования садоводческих товариществах.
 
Однако, Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ ввел в отношении общей долевой собственности на ЗОП несколько ограничений, сделав ее весьма специфичным подвидом общей долевой собственности:

•  "... Доля в праве общей собственности на имущество общего пользования собственника садового ... земельного участка, расположенного в границах территории садоводства ..., следует судьбе права собственности на такой садовый ... земельный участок ..." (Пункт 4 Статьи Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ) 

• "... При переходе права собственности на садовый ...земельный участок, расположенный в границах территории садоводства ..., доля в праве общей собственности на имущество общего пользования нового собственника такого земельного участка равна доле в праве общей собственности на указанное имущество общего пользования предыдущего собственника такого земельного участка ..." (Пункт 5 Статьи Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

• "... Собственник садового ... земельного участка ... не вправе ... осуществлять выдел в натуре своей доли в праве ... отчуждать свою долю в праве общей собственности ..." (Пункт 6 Статьи Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

• "... Условия договора, в соответствии с которыми переход права собственности на садовый ... земельный участок не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на имущество общего пользования, являются ничтожными ... " (Пункт 7 Статьи Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ)

То есть, передать (продать, подарить и т.п.) кому-то свою долю в праве на земли общего пользования закон не позволяет. И даже "родному СНТ" ее нельзя передать. При переходе права на садовый участок доля в праве на ЗОП "последует" судьбе права на садовый участок и окажется у нового собственника садового участка.
 
Единственное исключение добрые законодатели сделали для государства и муниципальных образований: "... Имущество общего пользования ... может быть передано безвозмездно в государственную собственность субъекта Российской Федерации или муниципального образования ..." (Пункт 8 Статьи Федерального закона от 29.07.2017 № 217-ФЗ).
 
Действительно, не вечно же мучатся гражданам-садоводам с этим имуществом общего пользования. Кто устал его содержать, тот может передать его району или местному сельскому поселению. Однако, решение такое должно быть принято на общем собрании (т.е. отражать волю большинства) и должно сопровождаться получением согласий ото всех долевых собственников (100%-ная воля большинства).
 
---
ОЧЕНЬ ВАЖНО: в условиях договора, в соответствии с которым происходит переход права на садовый участок (купля-продажа, дарение и т.п.), должно содержаться положение о переходе доли в праве на имущество общего пользования. Иначе, такой договор будет считаться ничтожным со всеми вытекающими.
 
Данное положение важно, в том числе, и с точки зрения государственной регистрации права граждан садоводов на земли (и прочее имущество) общего пользования.

[А.К.]

ОЧЕНЬ ВАЖНО: в условиях договора, в соответствии с которым происходит переход права на садовый участок (купля-продажа, дарение и т.п.), должно содержаться положение о переходе доли в праве на имущество общего пользования. Иначе, такой договор будет считаться ничтожным со всеми вытекающими.

 

Да, именно так ...

Если Вы до сих пор считали, что земли общего пользования были переданы в коллективную совместную собственность "родного СНТ", как юридического лица, то с 01.01.2019 г. Вы должны в договорах на свои садовые участки добавлять, что передаете новому собственнику, не только садовый участок, но и Вашу долю в праве на земли общего пользования.

 

И Вы должны подписываться под этим. Иначе сделка (купля-продажа, дарение земельного участка) не состоится ...
 

[leonid]

Да, именно так ...

Если Вы до сих пор считали, что земли общего пользования были переданы в коллективную совместную собственность "родного СНТ", как юридического лица, то с 01.01.2019 г. Вы должны в договорах на свои садовые участки добавлять, что передаете новому собственнику, не только садовый участок, но и Вашу долю в праве на земли общего пользования.

 

И Вы должны подписываться под этим. Иначе сделка (купля-продажа, дарение земельного участка) не состоится ...
 

 

Доля не только в ЗОП но вообще в имуществе общего пользования, как в законе. Непонятно как указывать эту долю в договоре, надо ее сначала посчитать... Кто-то скоро создаст прецедент. А как это будет выглядеть для участков уже поменявших собственника с 1993 года?

 

Но, между прочим, неотчуждение доли в имуществе общего пользования означает, по-видимому,  что газопровод или ЛЭП также нельзя будет передать другому юридическому лицу.

[А.К.]

Данное положение важно, в том числе, и с точки зрения государственной регистрации права граждан садоводов на земли (и прочее имущество) общего пользования.

  
Федеральный закон от 29.07.2017 № 217-ФЗ устанавливает, что "... право собственности на недвижимое имущество, входящее в состав имущества общего пользования, возникает с момента государственной регистрации такого права в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" ...".
 
Но было бы истинным безумием действительно вводить в практику регистрацию долей в праве за земли общего пользования в том же порядке, в котором регистрируются права на садовые участки.

 

В стране десятки миллионов садовых и огородных участков. Трудоемкость регистрационных действий с участками в садоводческих товариществах в подразделениях Росреестра выросла бы в два раза и выросли бы сроки исполнения и стоимость этой госуслуги ...
 
Законодатели справились и с этой задачей - статья 52 закона 217-ФЗ внесла одно из самых существенных изменений в закон "О государственной регистрации недвижимости". Часть 1 статьи 42 Федерального закона от 15.07.2017 № 218-ФЗ теперь содержит следующее положение:

• "... Государственная регистрация перехода права на садовый ... земельный участок, расположенный в границах территории ведения гражданами садоводства ... для собственных нужд, одновременно является государственной регистрацией перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования, расположенное в границах такой территории, если это имущество принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам садовых ... земельных участков, расположенных в границах такой территории ..."

 

---

Закон не говорит, когда именно должна произойти (или произошла) эта государственная регистрация перехода права на Ваш индивидуальный садовый земельный участок.

 

Она может произойти в будущем или же она могла произойти 10 лет назад.

 

Поэтому, если у Вас есть на руках выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права на Ваш частный садовый участок на территории одного из бывших СТ "Былина", "Внешторгбанковец", "Киржач-1" или "Отдых" и ... если Вы не утрачивали и не передавали это право, то...

.. то с 01.01.2019 г. эта выписка (или свидетельство о госрегистрации права) подтверждает, что у Вас есть зарегистрированная доля в праве на земли общего пользования на территории одного из этих садоводческих товариществ. 

[А.К.]

Доля не только в ЗОП но вообще в имуществе общего пользования, как в законе. Непонятно как указывать эту долю в договоре, надо ее сначала посчитать... Кто-то скоро создаст прецедент. А как это будет выглядеть для участков уже поменявших собственника с 1993 года?

 
Здравый смысл подсказывает, что размер долей должен считать Росреестр, т.к. только он имеет исчерпывающую информацию о зарегистрированных правах на садовые участки.
 
К примеру, на долю в праве собственности на ЗОП должны начисляться налоги. Информацию о зарегистрированных правах ФНС получает в порядке межведомственного взаимодействия из Росреестра. Следовательно, и сведения о долях в праве на ЗОП налоговики тоже должны получить из Росреестра.
 
С другой стороны, садоводы не будут ломиться в Росреестр с данными о размере своих долей в ЗОП. Их права на доли в ЗОП уже считаются зарегистрированными по закону 218-ФЗ, садоводам уже пофигу. Следовательно, Росреестру придется выкручиваться самостоятельно.
 
А выкручиваться Росреестру придется, т.к. если он не передаст сведения налоговикам, то невозможно будет начислить земельные налоги на ЗОП, а государство эти налоги не получит. В этой ситуации проще и дешевле всего возложить функцию расчета размера долей на Росреестр.
 
Это моя гипотеза  
 

Но, между прочим, неотчуждение доли в имуществе общего пользования означает, по-видимому,  что газопровод или ЛЭП также нельзя будет передать другому юридическому лицу.

Конкретно с нашими газопроводами и электросетями ситуация сложнее, чем с землями общего пользования.

С одной стороны, они строились на целевые взносы садоводов, т.е. даже по 66-ФЗ уже считались совместной собственностью. С другой стороны, на них нет правоустанавливающих документов.

На земли общего пользования есть правоустанавливающие документы 1993 года, согласно 217-ФЗ они с 01.01.2019 г. подтверждают право общей долевой собственности. А на электросети и газопроводы таких правоустанавливающих документов нет. Где-то есть только лишь первичка, подтверждающая, что граждане вкладывались в строительство.

---
В Былине в 2015 году было зарегистрировано право общей совместной собственности на объекты инфраструктуры, были договора доверительного управления.

Другие территории тоже могли бы пойти по этому пути, но СНТ запустило свой аттракцион невиданной жадности и регистрацию прав на ОКС-ы разрушило. Теперь нашим территориям придется изобретать какие-то новые ходы по оформлению прав на объекты инфраструктуры.